ICE INSTITUTO DE CAPACITACIÓN
ECONÓMICA

Reflexiones para un buen gobierno

¿Cuánto cuesta una hectárea?



Cada vez que hago esta pregunta, el interlocutor contesta más o menos así: "Depende del lugar, pero buscando los extremos, en tierras de pobre rendimiento, no menos de 300 dólares, pero en tierras de buen rinde, no menos de 2000 a 3000 dólares. Aunque en lugares muy especiales, puede llegar a costar 5000".

Esta respuesta cliché revela dos cosas a) el peso de la pampa en la visión de los argentinos y b) la absoluta, generalizada y prevalente ignorancia en materia de economía. Desde el hombre común a letrados economistas. Ignoran el primer dato necesario para el cálculo económico (el valor del suelo) y el papel de la tierra y la renta fundiaria en la configuración del "modelo", (como llaman ahora al orden económico). En su doble dimensión: orden económico social de mercado y economía pública.

Solo la falencia de las teorías económicas dominantes puede explicar que se pasen por alto, sin comentario alguno, noticias como la que abajo transcribo. Y esto no es poca cosa, pues una teoría errada no permite conocer la realidad; mucho menos corregirla.

Si saber es poder, la ignorancia es impotencia.



La noticia:

La Nación
Sección inmuebles comerciales.
Buenos Aires, lunes 6 de Julio de 1998.


El Jueves último, en el Banco de la Ciudad, el Ministerio de Defensa sacó a remate distintos inmuebles. Se pusieron en venta un campo en Curuzú Cuatiá, una oficina en Galerías Jardín, seis cocheras en Lavalle, entre Maipú y Florida, y un edificio de planta baja y dos pisos en Alem 518.

La venta de estos inmuebles y terrenos responde al plan de modernización de las Fuerzas Armadas. El 29 del actual saldrá a la venta el Golf de Villa Adelina.

El remate comenzó a las 12 y tuvo un trámite rápido. Las cocheras se vendieron entre 7000 y 12.500 dólares; el campo en Curuzú Cuatiá, de 106 hectáreas, fue comprado por el Gobierno de Corrientes en 800.000 dólares. La oficina de 160 metros cuadrados en las Galerías Jardín logró un precio de 137.500 dólares.

El atractivo principal fue el edificio que ocupa un lote de 910 metros cuadrados con 19 metros sobre la avenida Alem y con la otra cara sobre la calle 25 de Mayo, entre Lavalle y Tucumán.

Para esta venta sólo se abrieron cinco sobres, donde se superaba la base de 1.950.000 dólares. Las primeras ofertas estuvieron entre los 2.450.000 y los 2.600.000, pero el lote se lo llevó finalmente por 3.100.000 dólares la sociedad anónima Hersil, de negocios inmobiliarios.

La empresa tiene proyectos que aun no puede hacer públicos, pero la apariencia actual del, edificio indica que el punto de partida será la demolición.


¿Cuanto cuesta la hectárea ... en la city porteña?

El precio de 3.100.000 fue pagado por el terreno, toda vez que el primer paso será demoler lo edificado, según informa el diario. Teniendo en cuenta esa cifra y la superficie (910 m²), el terreno se compró a razón de $ 3.445 el m².

Una manzana es aproximadamente 1 Ha, o sea 10.000 m². En consecuencia la hectárea en ese lugar cuesta .... 34.065.934 dólares.

¡TREINTA Y CUATRO MILLONES SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO DOLARES!

(¡Y el gobierno de la Ciudad exacciona a los habitantes en busca de recursos! Un caso típico en el que la ignorancia es fuente de daño social)


¿Qué es el valor del suelo?

El suelo es una cosa material. Pero muy singular, pues no es producida por nadie, sino algo dado a todos los hombres como condición para su existencia. De ahí que la posibilidad de acceder al suelo se identifique con derecho a la vida. De aquí que poder acceder al suelo en plenitud sea base de todas las libertades, en tanto que depender de otro para lograrlo entrañe distintos grados de servidumbre. Y que, finalmente, la imposibilidad hacerlo signifique la muerte.

Contra la opinión vulgar, el suelo no es riqueza, porque solo las cosas producidas por el hombre lo son. Sin embargo tiene valor económico. Allí donde hay mercado de tierras, esto es, donde hay oferta y demanda de suelo, ese valor se refleja en el precio de cada fracción. Pero el valor del suelo no es una cosa: es una deuda a pagar por quien pretende acceder a él y un crédito que cobra quien permite el acceso.


La cuestión crucial de nuestro tiempo

El capitalismo se desarrolló a partir de una falsa unificación de dos derechos, metidos en un solo concepto de propiedad privada del suelo: el derecho a acceder a la tierra y el derecho a cobrar el crédito por permitir ese acceso. Esta unificación hizo posible la aparición de dos clases de hombres: los propietarios cobradores de renta (rentistas) y los usuarios del suelo (inquilinos, usufructuarios, etc.). Al aceptar la existencia de propietarios rentistas emergió como negocio lícito especular con el suelo. La inclusión del poder privado de apropiarse del valor del suelo (bien público), desnaturalizó el sentido del derecho de propiedad sobre el suelo. La codicia sentó reales y se tradujo en la apropiación por pocos individuos de vastas extensiones de tierra para lucrar con la gente sin tierra, obligada a pagar con su trabajo el acceso a ella. La apropiación privada de la renta del suelo descalificó a ojos de los trabajadores a la economía social de mercado, pues aquel "detalle" la trasformó en el denostado sistema capitalista.

El siglo XX se inició con violentas reacciones contra este sistema y en muchos pueblos se creyó que la solución era la colectivización de la tierra. En lugar de separar el derecho privado de acceder al suelo que cada hombre necesita para ser libre, del valor del suelo, crédito de la sociedad con el cual afrontar el gasto público, se prohibió el primero y unificó a ambos conceptos en la propiedad colectiva del suelo en manos del Estado. El mismo error, pero del lado opuesto. El efecto inevitable fue la cancelación de la economía social de mercado y su sustitución por una economía pública dirigida por el gobierno central. El fracaso ha sido colosal. Por esto, al terminar el siglo XX cunde la desorientación y el desánimo. El colapso del sistema colectivista conduce a los pueblos a aceptar la restauración del capitalismo. Pero este orden es irracional pues no se puede desarrollar una economía social de mercado de hombres libres sobre un sistema de propiedad del suelo que incluya la facultad de apropiarse del creciente valor de la tierra.. La violencia caracteriza la sociedad con ese engendro. La restauración del capitalismo implica la reaparición de los mismos dilemas que generó la voluntad de cambio. Los gobiernos tratan de paliar la desocupación con inflación monetaria y luego, frente al incendio, atropellar a la gente con impuestos y recortes presupuestarios provocando la emergencia de legiones de desocupados. La violencia causada por pobreza extrema desata la violencia estatal y así sucesivamente. La sociedad desdeña la política, harta discursos favorables a la libertad económica mientras de hecho se consolida una economía plagada de monopolios, en tanto que el Estado en quiebra solo parece ocuparse de los privilegios de quienes lo comandan. El conflicto es, en todos los ámbitos, "Estado vs. Sociedad".

La cuestión crucial es restituir al derecho de propiedad privada del suelo su profundo sentido individual y social, para lo cual hay que despojarlo del ilegítimo poder de apropiarse del bien público consistente en el valor del suelo, destinando su renta a la hacienda del gobierno. Así se facilita el acceso al suelo, se liquida la desocupación, se activa la economía y engrosa la hacienda del Estado.


Imaginemos otro sistema impositivo:

El caso que motiva este documento debiera hacer ver cuán insensato es pagar 34 millones de dólares para acceder a 10.000 m2 de terreno. Tomado ese valor como crédito de la sociedad, bastaría para ser propietario, con pagar un 5% de aquel valor o sea $ 1.700.000 anuales. A los inversores le restarían 33 millones para edificar. Como además, ningún impuesto tendrían que pagar por lo que construyeran ¿cómo evitar un tremendo "boom" en la construcción y la economía de la ciudad?

Dr. Héctor R. Sandler, Director
Buenos Aires, 9 de julio de 1998, Día de la Independencia


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